Contrato de arras penitenciales: guía 2025 con ejemplos reales y red flags
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
Un contrato de arras penitenciales como el “apretón de manos” que cierra el trato antes de ir al notario. Es un contrato entre comprador y vendedor en el que ambos dicen: “vamos en serio con la venta/compra”, fijan condiciones (precio, plazos, qué papeles faltan, fecha para la firma…) y se deja una señal en dinero. No es un papel simbólico ni una simple intención: es un compromiso con consecuencias reales.
Por hacer un resumen rápido: “Es un acuerdo que firman tanto comprador y vendedor que han decidido hacer efectiva una compraventa, pero que aún no se ha firmado la escritura ante notario. O sea, es un contrato como tal, es un compromiso.” Y por eso, “no es simbólico, tiene unas consecuencias legales y el vendedor debe comprometer esa vivienda y lo lógico y correcto sería que la retirara inmediatamente de la venta.”
Antes de firmar nada: las prisas salen caras...
Si estás pensando en comprar vivienda, necesito ponerte en contexto. Actualmente hay “récord histórico de volumen de compraventa de viviendas e hipotecas. Los precios se disparan y se dan las circunstancias perfectas para que se venda todo, incluso lo que no se debería.” En este escenario, es fácil caer en el “si no la reservo hoy, la pierdo”. Y aquí llega el error que más dinero hace perder: firmar rápido y mal.
Como decía mi padre “las prisas son malas consejeras y cuando vemos una casa que nos gusta, el miedo a perderla nos hace cometer errores que te van a salir muy caros.” Por eso, antes de poner un euro sobre la mesa, quiero transmitirte dos ideas:
- La seguridad jurídica no está reñida con la velocidad. Puedes moverte rápido, pero con contratos correctos, revisiones mínimas y cláusulas que te protejan.
- La señal (reserva o contrato de arras penitenciales) no es un mero trámite: define qué pasa si te echas atrás o si se echa atrás la otra parte. De eso va esta guía. Esta guía 2025 de contrato de arras penitenciales te va a ahorrar disgustos y sobre todo te va a dar seguridad y probablemente ahorrarte también miles de euros. Te voy a enseñar exactamente qué debes firmar, qué debe incluir y las red flags que hemos detectado en tantos años haciendo estos contratos.
No compres por impulso; compra con método. Y el método empieza por saber qué documento te conviene (reserva o arras), qué porcentaje poner, qué plazos fijar y cómo blindar la financiación si la necesitas.
Cómo evitar pagar de más por miedo a “perder el piso”
Ese miedo es real: te gusta la casa, hay visitas, sientes que alguien te la va a quitar. Pero la salida no es “firmo lo que me den”. La salida es marcar el ritmo con tres movimientos simples:
1) Respira y verifica lo esencial (24–48 h como máximo):
- Pide nota simple y comprueba titulares y cargas.
- Confirma metros útiles y construidos con documentación (evita “sorpresas” de 100 m² anunciados que luego son 75).
- Solicita certificado de eficiencia energética.
2) Elige el instrumento correcto (por ejemplo, un contrato de arras penitenciales):
- Si solo quieres “bloquear” unos días mientras revisas papeles, la reserva puede servir, pero es más frágil y depende de lo pactado.
- Si ya tienes decisión real de compra, ve directamente a un contrato de arras bien redactado. Así reduces ambigüedad y fijas consecuencias claras para ambas partes.
3) Señal sí, pero con estrategia:
- No te quedes con el “porque siempre es el 10%”. El porcentaje debe responder a tu confianza en la operación, tu necesidad de financiación y tu capacidad de negociación.
- Si te interesa de verdad asegurar la vivienda, “yo daría unas buenas arras, sobre todo sabiendo previamente que te van a dar la hipoteca para que el vendedor no se pueda echar para atrás.”
- Y recuerda: en arras penitenciales, si el vendedor se echa atrás tiene que devolverte literalmente el doble. Muchas veces acaba en abogados, sí, pero el derecho está de tu parte.
“¿Y si me la quitan?”
Peor es que te quedes con una casa con problemas o con un contrato que te deja vendido. Bloquea con el documento correcto, pon las cláusulas clave y que quiten el anuncio de los portales en cuanto firmes: si no lo hacen, desconfía.
¿Por qué un contrato de arras penitenciales?
Porque permiten arrepentirse… pagando un precio por ese arrepentimiento. Lo establece el art. 1454 del Código Civil:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la señal que dejó (da igual si fueron 5.000 €, 10.000 €, 20.000 €…). Si el comprador se echa para atrás, pierde literalmente todo el importe que haya abonado previamente.
- Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble de lo recibido: “tiene que devolver literalmente el doble de la cantidad que tú hayas aportado.”
Por eso es vital dejarlo muy claro por escrito.
¿Cuánto se suele dejar de señal en un contrato de arras penitenciales?
En la práctica del mercado residencial en España, lo más habitual es alrededor del 10% del precio (aunque puede ser menos o más, según lo que negocies). Y aquí entra la estrategia personal: si estás seguro de que quieres esa vivienda y ya has verificado que te conceden la hipoteca, “yo daría unas buenas arras, sobre todo sabiendo previamente que te van a dar la hipoteca para que el vendedor no se pueda echar para atrás.” Esa señal potente alinea al vendedor y reduce tentaciones de aceptar otra oferta.
En la práctica, verás mucho el 10%. Funciona como referencia porque alinea incentivos: al comprador le duele perderlo y al vendedor le dolería devolver el doble. Ahora bien, que algo sea frecuente no significa que sea obligatorio. Mi enfoque:
Señal más baja (5–8%) cuando:
- Aún falta alguna verificación clave (p. ej., tasación, última nota simple).
- Tu financiación no está 100% confirmada y vas a condicionar el contrato (lo veremos enseguida).
Señal media-alta (10–15%) cuando:
- Quieres cerrar puertas a ofertas alternativas del vendedor.
- Tienes hipoteca preaprobada y documentación en orden.
- Negocias mejor precio a cambio de una señal más “seria”.
El porcentaje no es decorativo; úsalo como palanca. Si de verdad quieres esa vivienda y puedes financiarla, una señal sólida reduce el riesgo de “subastas encubiertas” y presiones de última hora.
¿Qué fija exactamente este contrato?
- Precio y forma de pago: lo que vale la vivienda y cómo pagarás el resto en notaría.
- Señal: cuánto entregas hoy y cómo se imputa después.
- Plazos: fecha límite para firmar escritura (y, si hace falta, cómo prorrogar por anexo).
- Documentación: qué debe aportar cada parte (nota simple sin cargas, recibos, IBI, certificados, etc.).
- Consecuencias del desistimiento: pérdida de la señal si desistes tú, doble devolución si desiste el vendedor.
- Retirada del anuncio: en cuanto se firma, el inmueble debe quitarse de portales y no admitirse visitas nuevas. Si no lo hacen, desconfía.
¿Por qué se usa tanto un contrato de arras penitenciales?
En compraventas de vivienda, son las más comunes porque dan seguridad clara a ambas partes y permiten encajar la realidad del mercado: necesitas unas semanas para hipoteca, el vendedor quizá para desalojar o preparar la documentación, y mientras tanto dejáis todo atado y bien atado. Cuando la operación está madura, las arras penitenciales son el carril seguro entre la oferta y la notaría.
Si quieres bloquear un piso y de verdad piensas comprarlo, las arras penitenciales son el contrato que mejor define el qué, el cuándo y el “qué pasa si”. Y, sobre todo, ponen precio a romper el trato, lo que evita sorpresas desagradables.
Contrato de reserva vs contrato de arras
Antes de sacar la cartera, aclaremos este punto porque aquí se cometen los fallos más caros.
Un contrato de reserva de vivienda es, como bien explico, “un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor o una promotora o inmobiliaria, mediante el cual el comprador muestra su intención de adquirir un inmueble y a cambio el vendedor se compromete a no vender a otra persona durante un tiempo determinado.” No es una compraventa en firme: “no es vinculante como una compraventa definitiva, pero sí genera compromisos para ambas partes.”
Lo normal en una reserva es que se entregue una cantidad económica en concepto de paga y señal, “que suele ser de entre 500 hasta 3.000 € según el valor del inmueble.” El plazo suele ser corto, entre 15 o 30 días, tiempo para que el comprador “gestione la hipoteca y revise la documentación”, “porque posteriormente debe firmarse el contrato de arras.” Y ojo: “no es lo mismo que un contrato de arras, aunque a veces se confunden.”
Dónde está el peligro:
- La fuerza de la reserva depende de lo que se pacte. Si queda ambigua, te protege poco.
- Si el vendedor se echa atrás porque le ofrecen más, “pues normalmente debe devolver el doble de la señal, aunque ojo porque depende de lo pactado.”
- Hay agencias que meten cláusulas para autorizarles a firmar por ti o mover plazos sin tu OK. Mi consejo es claro: no autorices a la agencia a firmar contratos en tu nombre; “pueden ponerte en jaque, plazos, precios y tipo de vendedor.”
Cuándo hacer un contrato de arras penitenciales y por qué te protege mejor:
Cuando ya has hecho las verificaciones mínimas y de verdad quieres bloquear esa vivienda, mi recomendación es que vayas directamente a un contrato de arras. ¿Por qué?
- Compromiso real y consecuencias claras. Las arras penitenciales son “un acuerdo que firman tanto comprador y vendedor que han decidido hacer efectiva una compraventa, pero que aún no se ha firmado la escritura ante notario.” No es un papel simbólico: si tú te echas atrás, pierdes la señal; si el vendedor se echa atrás, “debe devolverte literalmente el doble del importe.”
- Se alinea al vendedor. Si te interesa mucho la vivienda y sabes que te conceden la hipoteca, “yo daría unas buenas arras, sobre todo sabiendo previamente que te van a dar la hipoteca para que el vendedor no se pueda echar para atrás.”
- Se limpia el mercado de tentaciones. Con arras firmadas, lo correcto es retirar el piso de los portales. Si no lo hacen, desconfía.
- Cabe todo lo importante. Precio, plazos (y prórroga por anexo si hace falta), documentación a aportar, posesión el día de notaría, qué pasa si hay derramas, cómo se actúa si aparecen anotaciones o si el inmueble tiene inquilinos.
CUIDADO: si venden con ocupación o inquilinos. En esos casos, las arras te permiten atajar plazos y condiciones (por ejemplo, fecha de salida o qué ocurre si no se desocupa).
Arras penitenciales (art. 1454 CC): la opción más usada en vivienda:
Si buscas la fórmula más equilibrada para bloquear una vivienda con reglas claras, estás pensando en arras penitenciales. No es casualidad que en vivienda sean “las más comunes y son las que más se emplean”: encajan muy bien con la realidad del mercado (plazos, hipoteca, papeles) y fijan qué pasa si alguien se echa atrás sin necesidad de ir ya a notaría.
Aquí la norma es sencilla y, sobre todo, conocida por todos (eso reduce peleas):
- Si tú compras y te echas para atrás, “pierdes literalmente todo el importe que hayas abonado previamente” como señal.
- Si el vendedor recula, “tiene que devolver literalmente el doble de la cantidad que tú hayas aportado.”
Plazo habitual para la firma (hasta 3–6 meses):
El contrato fija una fecha límite para firmar en notaría. En vivienda, los plazos típicos se mueven entre 1 y 3 meses, pudiendo llegar a 6 meses cuando hay más trámites (documentación, desocupación, coordinación de hipoteca). Aquí es donde las arras brillan:
- Todo calendario por escrito. Nada de “ya nos llamamos”: pon día y hora aproximada para firmar, quién convoca, y qué pasa si alguien no comparece.
- Anexo de prórroga si algo razonable se retrasa (tasación, cita de notaría, papeles de la comunidad, etc.). La prórroga se firma, no se “promete por WhatsApp”.
Las arras penitenciales son el carril seguro entre la oferta y la escritura: dejan claro precio, señal, plazos y consecuencias. Y, sobre todo, ponen precio al arrepentimiento para ambas partes. En un mercado de “récord histórico de compraventas e hipotecas” y poca oferta, tener estas reglas claras te ahorra disgustos y, muchas veces, miles de euros.
Si te interesa de verdad ese piso y ya sabes que te conceden la hipoteca, refuerza tu posición con unas buenas arras: “yo daría unas buenas arras… para que el vendedor no se pueda echar para atrás.”
¿Qué tipo de contrato de arras elegir?
¿Necesitas hipoteca?
→ Sí: Penitenciales + condición de financiación + plazo ≈90 días + prórroga.
→ No: Penitenciales o confirmatorias
¿Vas al contado y todo está cerrado?
→ Sí: Confirmatorias
→ No: Penitenciales.
¿Te han propuesto “penales”?
→ Pregunta por qué y para qué. Si no hay razón sólida, no te compliques.
Nuestros clientes
FAQ - CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
No. Pero son la vía más segura para “atar” la operación antes de notaría. Como digo a mis clientes: “es un acuerdo que firman tanto comprador y vendedor… es un compromiso”, con consecuencias reales si alguien se echa atrás.
La reserva sirve para muy pocos días y depende de lo pactado (suele ir de 500 a 3.000 €). Las arras penitenciales fijan precio, plazos y qué pasa si alguien recula (pierdes la señal o “te devuelven literalmente el doble”). Si vas en serio, salta a arras.
El 10% es una referencia, no una ley. Mueve la aguja entre 5–15% según tu seguridad (hipoteca, papeles) y tu estrategia. Recuerda: “no es poca cosa eh, perder un 10% o más.”
En penitenciales, pierdes lo entregado. Y fiscalmente es pérdida patrimonial para ti (y ganancia para el vendedor).
Debe devolverte el doble de tu señal. “Lo puedes demandar para que cumpla el contrato.” Por eso insisto en retirada inmediata del anuncio en cuanto se firmen las arras.
Sí, y debes si financias. “Si vas a firmar… te recomiendo que pongas que las arras estén condicionadas a la hipoteca porque si no lo pones y no te da la hipoteca puedes perderlas.” Mete plazo, tasación en la 1ª semana y pruebas de solicitud.
Lo habitual: 1–3 meses (puede alargarse a 6 si hay papeleo o desocupación). Pon fecha tope y deja la prórroga por anexo prevista. “La prórroga se firma, no se promete por WhatsApp.”
Sí. “Deben quitar el piso de la venta de forma inmediata. Desconfía si no lo hacen.” Inclúyelo por escrito y añade penalización si incumplen.
Sí, pero deja por escrito fecha de salida o subrogación, quién cobra rentas desde notaría y el estado de suministros. En operaciones de inversión, lo hago a menudo; simplemente hay que pactarlo bien.
No hay plusvalía municipal (no hay transmisión). En IRPF, quien pierde o gana con las arras declara pérdida/ganancia patrimonial.
No lo permitas. “No autorizar a la agencia a redactar y firmar contratos en tu nombre… pueden ponerte en jaque plazos y precios.” Todo con tu firma o poder específico.
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