Contrato de arras: tipos, plazos, cláusulas y red flags para no perder tu señal
¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
Piensa en el contrato de arras como en una reserva con reglas que hay que cumplir. Sirve para dos cosas muy concretas:
- Apartar la vivienda para que nadie te la quite mientras terminas de preparar la compra (documentación, hipoteca, tasación).
- Dejar por escrito las consecuencias si tú o el vendedor os echáis atrás.
En resumen: entregas una señal (normalmente un porcentaje del precio) a cambio de que el piso quede “con tu nombre” durante un tiempo pactado. Si todo va bien, esa señal se descuenta del precio final el día de la firma. Si algo se tuerce, el contrato de arras ya explica qué pasa con ese dinero. Por eso es tan importante que lo entiendas antes de firmar: es pequeño en páginas, grande en efectos.
¿Por qué casi todo el mundo firma un contrato de arras?
Porque comprar una casa no es como comprar un portátil: hay papeleo, bancos, agendas de notaría y, si necesitas hipoteca, varios pasos que consumen semanas. Las arras te dan ese margen con la vivienda reservada. De hecho, en la práctica del mercado español lo más habitual es firmar arras penitenciales (ahora te explico los tipos), que son las que permiten que cualquiera de las partes se retire con una consecuencia económica clara. Esa previsión evita discusiones eternas si alguien cambia de opinión o no llega a tiempo.
¿Qué pasa con el dinero en un contrato de arras?
Si compras
Si finalmente compras, la señal no se pierde: se resta del precio en escritura.
Si se RETIRA el COMPRADOR
Si te retiras sin la protección adecuada, puedes perder la señal.
Si se RETIRA el VENDEDOR
Si se retira el vendedor, lo normal es que te devuelva el doble de lo que entregaste.
Este es el marco general. La letra pequeña, las cláusulas, son las que marcan la diferencia entre dormir tranquilo y llevarte un susto.
Lo que nadie te cuenta… pero necesitas saber de un contrato de arras
En las arras se concentran los errores típicos del comprador primerizo: firmar con prisas, no comprobar quién es realmente el propietario, dar por hecho que “ya me concederán la hipoteca”, o no pedir por escrito lo que te prometen de palabra (por ejemplo: que no hay derramas en la comunidad). Por eso conviene que el contrato especifique bien:
- Quién firma y con qué poderes (si es una herencia o hay varios propietarios, deben figurar todos).
- Qué inmueble compras exactamente (incluye referencia catastral y descriptivo real para que no haya sorpresas de metros).
- Plazo suficiente para llegar a notaría (en vivienda con financiación, lo sensato es moverse alrededor de 90 días y pactar prórroga).
- Condición de financiación si dependes de hipoteca (te protege si el banco la deniega).
- Que no renuncias a vicios ocultos (jamás firmes lo contrario).
No hace falta ser jurista para entenderlo; hace falta pararte a revisarlo. Un buen contrato de arras es claro, concreto y no deja hueco a “ya veremos”.
Tipos de contrato arras: penitenciales, confirmatorias y penales
Hay tres modalidades de contrato de arras y cada una implica consecuencias distintas. Te lo explico:
ARRAS PENITENCIALES
Permiten desistir. Si te echas atrás, pierdes la señal; si lo hace el vendedor, te devuelve el doble.
ARRAS PENALES
No están pensadas para arrepentirse; refuerzan que la compraventa sigue adelante sí o sí.
ARRAS CONFIRMATORIAS
Funcionan como sanción por incumplir; no son tan habituales en vivienda.
Arras penitenciales: las más habituales en inmobiliarias
Son las que permiten desistir. Si tú te echas atrás, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble. Por eso muchas agencias las prefieren: por decirlo de alguna manera, protege a las dos partes con una salida conocida.
¿Cuándo te conviene firmar un contrato de arras penitenciales?
- Si necesitas tiempo realista para hipoteca, tasación y papeleo.
- Si quieres una penalización clara y cerrada en caso de arrepentimiento de la otra parte.
Claves para firmar bien un contrato de arras:
Que el contrato diga explícitamente “arras penitenciales”.
- Añade condición de financiación si dependes del banco.
- Pacta plazo suficiente y prórroga automática. He visto contratos muy, muy, muy justos que luego aprietan innecesariamente.
Contrato de arras confirmatorias: compras al contado y el trato es si o si
La señal no es “penalización”, es anticipo del precio. Aquí no hay derecho a arrepentirse sin más: si alguien incumple, la otra parte puede exigir cumplimiento o indemnización. Se usan cuando comprador y vendedor lo tienen todo atado, especialmente al contado.
¿Cuándo te conviene firmar un contrato de arras confirmatorias?
- Si no dependes de financiación y quieres cerrar una operación rápida y firme.
- Si ambas partes tienen altísima confianza en que se llegará a escritura.
Advertencia para firmar las arras confirmatorias:
Si no estás al 100 % seguro, no elijas confirmatorias. He tenido que tumbar contratos mal planteados porque parecían penitenciales “disfrazadas” y, a la hora de la verdad, el comprador no tenía salida.
Arras penales: sanción por incumplir (poco usadas)
Funcionan como una cláusula penal: fijan una multa si alguien no cumple, pero no reconocen ese desistimiento libre típico de las penitenciales. En vivienda prácticamente no se usa porque complica la prueba de daños y la ejecución.
¿Cuándo podrían entrar en juego?
- Operaciones muy específicas donde se quiera desincentivar cualquier retraso, pero sin dar “salida” como en las penitenciales.
- Entornos profesionales con asesoramiento jurídico muy fino.
¿Qué contrato de arras elegir?
¿Necesitas hipoteca?
→ Sí: Penitenciales + condición de financiación + plazo ≈90 días + prórroga.
→ No: Penitenciales o confirmatorias
¿Vas al contado y todo está cerrado?
→ Sí: Confirmatorias
→ No: Penitenciales.
¿Te han propuesto “penales”?
→ Pregunta por qué y para qué. Si no hay razón sólida, no te compliques.
FAQ - CONTRATO DE ARRAS
Es un acuerdo privado de reserva: entregas una señal para apartar la vivienda y fijar consecuencias si la compraventa no se firma. En las arras penitenciales, si desistes pierdes la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble. En escritura, la señal se imputa al precio.
Lo más frecuente es entre el 5 % y el 10 % del precio del inmueble. Puede ser más en compras al contado o con alta competencia, y menos si hay incertidumbre o necesitas margen. Lo clave no es la cifra, sino cómo se pactan las cláusulas que protegen la señal.
Tipo de arras (penitenciales/confirmatorias/penales) indicado explícitamente.
Plazo realista (≈ 90 días) + prórroga automática.
Condición de financiación si dependes de hipoteca.
Nota simple, cargas, referencia catastral y metros reales.
Certificado de comunidad (sin derramas en curso/estudio).
No renunciar a vicios ocultos.
Quién firma y con qué poderes (herencias: todos).
Si firmaste arras penitenciales sin condición de financiación, puedes perder la señal por no poder cumplir. Evítalo añadiendo una condición suspensiva: si el banco deniega por escrito dentro del plazo, se resuelven las arras sin penalización y te devuelven el dinero.
En vivienda con financiación, lo sensato es ≈ 90 días. Incluye prórroga de 15–30 días por incidencias bancarias, registrales o de agenda. Si el periodo toca julio/agosto, añade más margen (todo va más lento).
Sí, pero no es obligatorio. Lo importante es que lo firmen todas las partes que deban firmar (o representantes con poder notarial), que identifique bien el inmueble y que recoja todas las cláusulas críticas.
“Cuerpo cierto” significa que compras lo que ves, sin garantizar metros concretos. Si el anuncio dice 80 m² y Catastro/Registro reflejan menos, puedes pagar por metros que no existen. Comprueba nota simple y referencia catastral antes de firmar.
Con arras penitenciales, sí: el vendedor debe devolver el doble de la señal. Para hacerlo ágil, añade modelo de desistimiento y plazo de pago en el propio contrato.
Certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad (si aplica), IBI y suministros al día, certificado de comunidad (sin derramas ni en estudio), y situación de inquilinos/tanteo y retracto si existieran.
Pide certificado oficial del administrador que acredite ausencia de derramas y, si puedes, revisa el libro de actas de la comunidad. Las derramas “en estudio” hoy pueden aprobarse mañana: que conste por escrito.
La reserva suele ser un documento simple sin régimen claro de desistimiento. El contrato de arras fija tipo, plazo y consecuencias (pérdida/devolución del doble, etc.). Para seguridad jurídica, es preferible firmar arras bien redactadas.
Sí. Lo ideal es pactar prórroga automática por causas justificadas (banca, notaría, registro) por 15–30 días. Mejor dejarlo por escrito que negociar al límite de la fecha.
Pídela a tu nombre para poder usarla en varios bancos sin perder tiempo. Suele tener vigencia aproximada de 6 meses (confírmalo con la tasadora y las entidades con las que negociarás).
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